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年投資回報(bào)高 物流地產(chǎn)還在“黃金時(shí)代”
房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代？這說的可能只是類似住宅這樣的傳統(tǒng)類別，而物流地產(chǎn)，如今正迎來發(fā)展的黃金機(jī)會(huì)。近年來，很多往日只專注住宅或商業(yè)地產(chǎn)的房企，在鞏固傳統(tǒng)業(yè)務(wù)競爭優(yōu)勢的同時(shí)，紛紛進(jìn)軍物流地產(chǎn)。今年上半年，萬科成立了物流地產(chǎn)發(fā)展有限公司，并在短短半年時(shí)間里，在貴陽、武漢、上海、沈陽、長沙、成都等地獲取了6個(gè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目，很有要在此大展拳腳的勢頭。幾年前，富力地產(chǎn)也投資30億元興建廣州國際空港物流園，花都的物流地產(chǎn)目前基本處于供不應(yīng)求狀態(tài)。
投資回報(bào)跑贏住宅幾條街
《為何近期物流地產(chǎn)如此受歡迎？原因很簡單，前景好、利潤高。戴德梁行工業(yè)及物流地產(chǎn)服務(wù)部主管及助理董事黃文禮說，因?yàn)槲锪鞯禺a(chǎn)的土地獲得價(jià)格較低，從長遠(yuǎn)看，未來增值的空間會(huì)比較大。而在短期內(nèi)，物流地產(chǎn)的租金回報(bào)也很可觀，出租的年回報(bào)率可達(dá)8%-12%，比普通住宅或商業(yè)物業(yè)不超過5%的租金回報(bào)，簡直跑贏幾條街。加上物流地產(chǎn)的租期普遍較長，租客的自身業(yè)務(wù)和客源都比較穩(wěn)定，管理相對輕松。
現(xiàn)在，房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)的產(chǎn)品類別發(fā)展增速下降，與其相比，物流地產(chǎn)的發(fā)展步伐比較穩(wěn)定，因此就顯得更加難能可貴。此外，物流地產(chǎn)資金回籠時(shí)間較長的問題目前也可以得到較好的解決，海外投資基金及房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)對物流地產(chǎn)也較為青睞，因此大大地緩解了房企的資金壓力。
省內(nèi)物流地產(chǎn)較為緊俏
珠三角、長三角、渤海灣地區(qū)是目前國內(nèi)的三大經(jīng)濟(jì)引擎。制造業(yè)、商貿(mào)業(yè)發(fā)展成熟，帶動(dòng)物流倉儲(chǔ)發(fā)展，這三個(gè)地區(qū)也是國內(nèi)物流地產(chǎn)發(fā)展較好的地區(qū)。仲量聯(lián)行發(fā)布的《中國城市60強(qiáng)》報(bào)告顯示，在人口密集的"巨型城市"區(qū)域--長三角、珠三角和環(huán)渤海(3302.25,36.510,1.12%)地區(qū)，擁有現(xiàn)代物流倉儲(chǔ)的空間，占據(jù)了全國總量的2/3。其中，深圳、廣州的甲級(jí)物流倉儲(chǔ)總量分別位居全國第三、第四水平，緊隨上海和天津之后。
黃文禮介紹，目前廣東省境內(nèi)物流地產(chǎn)發(fā)展最好的核心城市有廣州、深圳、東莞，佛山的南海、禪城、順德。由于物流土地供應(yīng)日趨緊張，物流地產(chǎn)在中心城市發(fā)展受限，目前已經(jīng)把戰(zhàn)線擴(kuò)充到這些核心城市的周邊，如惠州、江門，佛山的三水、高明等地。而粵西、粵北地區(qū)物流地產(chǎn)發(fā)展相對滯后，目前以發(fā)展特殊物流倉儲(chǔ)物業(yè)為主，如粵北的化工物流、粵西的石化物流等。
"廣東省內(nèi)的物流需求有兩個(gè)極端，一些中心城市幾乎已經(jīng)沒有新增供應(yīng)量，但是新增的需求卻不斷有，因此會(huì)外溢到周邊，像三水、高明、惠州。廣州市略好一些，廣州市區(qū)內(nèi)還有南沙、增城有一些新增的物流項(xiàng)目供應(yīng)，但總體供應(yīng)還是偏緊，因?yàn)榧词故窃诨ǘ迹壳暗奈锪鲌@區(qū)都已經(jīng)基本沒什么空置了。"黃文禮說。
雖然總體供不應(yīng)求，但物流地產(chǎn)的租金難有大幅度上漲。租金上升會(huì)有敏感點(diǎn)。物流地產(chǎn)的所在位置如果交通方便、靠近市中心，可節(jié)省很多成本，當(dāng)租金到了某個(gè)臨界點(diǎn)，如果物流的利潤增長比不上租金成本的上升速度，企業(yè)就會(huì)選擇向周邊發(fā)展，若是高標(biāo)準(zhǔn)的物流地產(chǎn)，目前的租金臨界點(diǎn)是40元/平方米·月（廣東省部分城市的物流資產(chǎn)租金情況見右表）。
局部需求增速放緩
總體供不應(yīng)求
隨著更多投資者進(jìn)入物流地產(chǎn)市場，物流地產(chǎn)會(huì)否從原來的供不應(yīng)求轉(zhuǎn)為供過于求？
仲量聯(lián)行中國區(qū)工業(yè)部總監(jiān)司徒藝表示，雖然局部有可能出現(xiàn)選擇性供應(yīng)過剩局面，但對于中國經(jīng)濟(jì)的整體規(guī)模，物流市場在總量上仍處于供應(yīng)不足狀態(tài)，電子商務(wù)的發(fā)展正逐步填補(bǔ)需求缺口。與美國重點(diǎn)城市1.55億平方米甲級(jí)物流倉儲(chǔ)總量相比，中國現(xiàn)有的2900萬平方米同類物業(yè)差距甚遠(yuǎn)。
他認(rèn)為，除了倉儲(chǔ)物業(yè)外，一些相關(guān)的配套地產(chǎn)業(yè)務(wù)也會(huì)發(fā)展起來。目前，中國電子商務(wù)配送網(wǎng)絡(luò)落后于發(fā)達(dá)的國家和地區(qū)，但隨著電商企業(yè)運(yùn)作更高效，由電子訂單配送中心、退貨處理中心和其它專業(yè)設(shè)施組成的物流市場新生態(tài)體系將逐步發(fā)展起來。
黃文禮認(rèn)為，物流地產(chǎn)還有很強(qiáng)的后續(xù)動(dòng)力。一是國家會(huì)大力推進(jìn)自貿(mào)區(qū)的建設(shè)和發(fā)展，貿(mào)易的增長將直接帶動(dòng)物流倉儲(chǔ)需求；二是跨境電商是目前炙手可熱的行業(yè)，它將直接帶動(dòng)保稅倉庫的需求增長；此外，近年來制造業(yè)不景氣，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移升級(jí)，工業(yè)要發(fā)展到4.0，這都將對供應(yīng)鏈物流提出更高的要求，從而催生出更多的物流倉儲(chǔ)需求。
投資回報(bào)跑贏住宅幾條街
《為何近期物流地產(chǎn)如此受歡迎？原因很簡單，前景好、利潤高。戴德梁行工業(yè)及物流地產(chǎn)服務(wù)部主管及助理董事黃文禮說，因?yàn)槲锪鞯禺a(chǎn)的土地獲得價(jià)格較低，從長遠(yuǎn)看，未來增值的空間會(huì)比較大。而在短期內(nèi)，物流地產(chǎn)的租金回報(bào)也很可觀，出租的年回報(bào)率可達(dá)8%-12%，比普通住宅或商業(yè)物業(yè)不超過5%的租金回報(bào)，簡直跑贏幾條街。加上物流地產(chǎn)的租期普遍較長，租客的自身業(yè)務(wù)和客源都比較穩(wěn)定，管理相對輕松。
現(xiàn)在，房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)的產(chǎn)品類別發(fā)展增速下降，與其相比，物流地產(chǎn)的發(fā)展步伐比較穩(wěn)定，因此就顯得更加難能可貴。此外，物流地產(chǎn)資金回籠時(shí)間較長的問題目前也可以得到較好的解決，海外投資基金及房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)對物流地產(chǎn)也較為青睞，因此大大地緩解了房企的資金壓力。
省內(nèi)物流地產(chǎn)較為緊俏
珠三角、長三角、渤海灣地區(qū)是目前國內(nèi)的三大經(jīng)濟(jì)引擎。制造業(yè)、商貿(mào)業(yè)發(fā)展成熟，帶動(dòng)物流倉儲(chǔ)發(fā)展，這三個(gè)地區(qū)也是國內(nèi)物流地產(chǎn)發(fā)展較好的地區(qū)。仲量聯(lián)行發(fā)布的《中國城市60強(qiáng)》報(bào)告顯示，在人口密集的"巨型城市"區(qū)域--長三角、珠三角和環(huán)渤海(3302.25,36.510,1.12%)地區(qū)，擁有現(xiàn)代物流倉儲(chǔ)的空間，占據(jù)了全國總量的2/3。其中，深圳、廣州的甲級(jí)物流倉儲(chǔ)總量分別位居全國第三、第四水平，緊隨上海和天津之后。
黃文禮介紹，目前廣東省境內(nèi)物流地產(chǎn)發(fā)展最好的核心城市有廣州、深圳、東莞，佛山的南海、禪城、順德。由于物流土地供應(yīng)日趨緊張，物流地產(chǎn)在中心城市發(fā)展受限，目前已經(jīng)把戰(zhàn)線擴(kuò)充到這些核心城市的周邊，如惠州、江門，佛山的三水、高明等地。而粵西、粵北地區(qū)物流地產(chǎn)發(fā)展相對滯后，目前以發(fā)展特殊物流倉儲(chǔ)物業(yè)為主，如粵北的化工物流、粵西的石化物流等。
"廣東省內(nèi)的物流需求有兩個(gè)極端，一些中心城市幾乎已經(jīng)沒有新增供應(yīng)量，但是新增的需求卻不斷有，因此會(huì)外溢到周邊，像三水、高明、惠州。廣州市略好一些，廣州市區(qū)內(nèi)還有南沙、增城有一些新增的物流項(xiàng)目供應(yīng)，但總體供應(yīng)還是偏緊，因?yàn)榧词故窃诨ǘ迹壳暗奈锪鲌@區(qū)都已經(jīng)基本沒什么空置了。"黃文禮說。
雖然總體供不應(yīng)求，但物流地產(chǎn)的租金難有大幅度上漲。租金上升會(huì)有敏感點(diǎn)。物流地產(chǎn)的所在位置如果交通方便、靠近市中心，可節(jié)省很多成本，當(dāng)租金到了某個(gè)臨界點(diǎn)，如果物流的利潤增長比不上租金成本的上升速度，企業(yè)就會(huì)選擇向周邊發(fā)展，若是高標(biāo)準(zhǔn)的物流地產(chǎn)，目前的租金臨界點(diǎn)是40元/平方米·月（廣東省部分城市的物流資產(chǎn)租金情況見右表）。
局部需求增速放緩
總體供不應(yīng)求
隨著更多投資者進(jìn)入物流地產(chǎn)市場，物流地產(chǎn)會(huì)否從原來的供不應(yīng)求轉(zhuǎn)為供過于求？
仲量聯(lián)行中國區(qū)工業(yè)部總監(jiān)司徒藝表示，雖然局部有可能出現(xiàn)選擇性供應(yīng)過剩局面，但對于中國經(jīng)濟(jì)的整體規(guī)模，物流市場在總量上仍處于供應(yīng)不足狀態(tài)，電子商務(wù)的發(fā)展正逐步填補(bǔ)需求缺口。與美國重點(diǎn)城市1.55億平方米甲級(jí)物流倉儲(chǔ)總量相比，中國現(xiàn)有的2900萬平方米同類物業(yè)差距甚遠(yuǎn)。
他認(rèn)為，除了倉儲(chǔ)物業(yè)外，一些相關(guān)的配套地產(chǎn)業(yè)務(wù)也會(huì)發(fā)展起來。目前，中國電子商務(wù)配送網(wǎng)絡(luò)落后于發(fā)達(dá)的國家和地區(qū)，但隨著電商企業(yè)運(yùn)作更高效，由電子訂單配送中心、退貨處理中心和其它專業(yè)設(shè)施組成的物流市場新生態(tài)體系將逐步發(fā)展起來。
黃文禮認(rèn)為，物流地產(chǎn)還有很強(qiáng)的后續(xù)動(dòng)力。一是國家會(huì)大力推進(jìn)自貿(mào)區(qū)的建設(shè)和發(fā)展，貿(mào)易的增長將直接帶動(dòng)物流倉儲(chǔ)需求；二是跨境電商是目前炙手可熱的行業(yè)，它將直接帶動(dòng)保稅倉庫的需求增長；此外，近年來制造業(yè)不景氣，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移升級(jí)，工業(yè)要發(fā)展到4.0，這都將對供應(yīng)鏈物流提出更高的要求，從而催生出更多的物流倉儲(chǔ)需求。
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